Đối với hoạt động cho thuê nhà của các hộ kinh doanh cá thể cần phải đóng những loại thuế nào? Mức thuế suất, tỷ lệ đóng đối với từng loại thuế ra sao?Sau đây KẾ TOÁN AMOD xin đưa ra các loại thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của các hộ kinh doanh cá thể và thuế suất của từng loại.

1. Nếu tổng số tiền cho thuê nhà < 100 triệu / Năm

Theo Điều 4 Thông tư 92/2015 TT-BTC ngày 15tháng 06 năm 2015 quy định:

“ b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ : Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2015 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

1.c) Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.”

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ – CP và Điều 3 Thông tư 302/2016 TT-BTC quy định:

“ Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài gồm:

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng / năm trở xuống để để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế  thu nhập cá nhân”

Kết luận: từ ngày 01/01/2017 cá nhân hoặc hộ kinh doanh cá thể cho thuê nhà mà có doanh thu hàng năm từ 100 triệu trở xuống thì sẽ KHÔNG phải nộp lệ phí môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN.

2. Nếu tổng số tiền thuê cho thuê nhà trên 100 triệu / năm

– Xác định đối tượng khai thuế

Theo hướng dẫn tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Thông tư 92/2015 TT-BTC ngày 15tháng 06 năm 2015 thì: cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế hoặc bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

Trường hợp  trong năm cá nhân  phát sinh doanh thu từ nhiều nơi cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu > 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê nhà từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

– Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm

+  Thuế môn bài

Doanh thu bình quân năm	Mức phí môn bài cả năm
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm	1.000.000 đồng/năm
Doanh thu trên 300 triệu đến 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
Doanh thu trên 100 triệu đến  300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm

Nếu phát sinh trong thời gian 6 tháng cuối năm  (tức là từ 01/07) thì phải nộp 50% mức lệ phí cả năm.

+ Thuế GTGT và TNCN

Theo Điều 4 Thông tư 92/2015 TT-BTC ngày 15tháng 06 năm 2015 quy định:

“ a) Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.2) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.3) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

1.b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

– Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

1.c) Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp	=	Doanh thu tính thuế GTGT	x	Tỷ lệ thuế GTGT 5%
Số thuế TNCN phải nộp	=	Doanh thu tính thuế TNCN	x	Tỷ lệ thuế TNCN 5%

Trong đó:

– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều này.

– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này.

1. d) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.”

Thẻ:TNCN